Acheter en Vefa

A- Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement (ou vente sur plan) ?

• La vente en l’état futur d’achèvement appelée plus couramment vente sur plan est le contrat qui permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas encore achevée.
• Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur des droits sur le terrain et la propriété des constructions existantes.
• Au fur et à mesure de leurs exécutions, l’acquéreur devient propriétaire des nouvelles constructions et doit en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux (cf. échéancier § C).
• Le vendeur conserve la qualité de maître d’ouvrage pendant toute la durée des travaux.
• L’acquéreur n’intervient pas dans le déroulement du chantier.

B- Comment suis-je garanti de l’achèvement des travaux ?

• Afin de préserver l’acquéreur, le vendeur a l’obligation d’apporter une garantie d’achèvement. Une telle garantie peut prendre différentes formes prévues par la loi et dont le choix incombe au promoteur. La société de promotion prévoit une garantie extrinsèque : Dans ce cas, le vendeur souscrit une garantie à un organisme extérieur (banque ou autre organisme financier) qui s’engage à financer l’achèvement de l’immeuble ou à rembourser les sommes versées par l’acquéreur.

C- Comment se décompose mon échéancier de paiement ?

• Le prix de votre acquisition dans le cadre d’une V.E.F.A. est payable par fractions selon la répartition suivante :
  • 5% à la réservation
  • 30% à l’achèvement des fondations
  • 15% à murs élevés du rez-de-chaussée
  • 10% à murs élevés du 2ème étage
  • 10% à la mise hors-d’eau
  • 15% à l’achèvement des cloisons
  • 10% à l’achèvement des constructions
  • 5% à la mise à disposition des locaux
• La fraction du prix de vente exigible à la signature de l’acte authentique de vente sera déterminée en fonction de l’avancement des travaux à ce moment là, conformément à l’échéancier qui précède. Il en sera de même pour le règlement du solde du prix.

D- Que comprend le prix de vente ?

• Le coût des travaux.
• Une assurance dommage-ouvrage, obligatoirement souscrite par le vendeur et qui englobe les garanties biennale et décennale. Cette assurance garantit et assure l’acquéreur de la résolution des éventuels désordres et sinistres sans attendre que soit définie la part de responsabilité des diverses entreprises. Cette garantie s’applique dès la réception de l’ouvrage, et ce, pendant 10 ans.
• Les taxes locales d’aménagement (ex. T.L.E.).
• Les taxes départementales d’espaces naturels et sensibles (T.D.E.N.S.).
• Les divers impôts payés aux collectivités locales lors de la construction de bâtiments neufs.
• Les droits de raccordements aux égouts.
• L’ensemble des prestations prévues dans le descriptif des travaux.

E- Qu’est-ce qui n’est pas compris dans le prix de vente ?

• Les frais liés à d’éventuels travaux supplémentaires qui entraîneraient un surcoût par rapport aux prévisions de la réservation et au descriptif des travaux.
• Les frais et charges du ou des prêts qui seront éventuellement sollicités par le réservataire.
• Les frais notariés d’acquisition ainsi que la quote-part des frais d’établissement du règlement de copropriété. Le montant de ces frais se calcule en fonction de l’importance de l’opération immobilière et du coût de l’acquisition. En général, il représente entre 2 et 3% du prix d’acquisition.
• On dit qu’il s’agit de « frais réduits » car l’achat d’un bien immobilier neuf est déjà soumis à la T.V.A.
• Par ailleurs, il faut savoir que si vous revendez votre bien dans les 5 ans qui suivent l’achèvement des travaux, le nouvel acquéreur bénéficie également de « frais réduits ». En effet, le prix de votre revente est, dans ce cas, assujetti à TVA, incluse dans le prix que vous devez reverser au Trésor Public sous déduction de celle payée lors de l’acquisition.

F- Est-il possible de modifier les plans de ma nouvelle acquisition ?

• Oui, il est possible d’apporter des modifications intérieures en accord avec l’équipe technique de la société de promotion qui jugera de leurs faisabilités.
• La société de promotion vous chiffrera alors l’incidence financière (plus-value ou moins-value) de ces modifications.
• Les frais d’architecte de cette première mise au point vous seront offerts à titre gracieux.
• Toute nouvelle modification entraînera une facturation forfaitaire de 500 € TTC comprenant : Les frais d’architecte pour la modification des plans et leur diffusion aux entreprises.

G- La Dommage Ouvrage (la D.O.)

La Dommage Ouvrage est une assurance de dommage

• Elle est souscrite et réglée par le promoteur, avant le début des travaux.
• Elle est obligatoire pour toute construction neuve : elle prend effet à la livraison, et s’éteint 10 années plus tard.
• Elle est liée à l’ouvrage, et bénéficie donc à tous les propriétaires successifs d’un logement pendant les 10 années qui suivent sa livraison.
• Elle garantit exactement les mêmes sinistres que la décennale des entreprises ayant réalisé les travaux.
• Cette assurance a pour but de préfinancer les sinistres, sans franchise, et sans recherche de responsabilité.
• L’assureur DO indemnise le propriétaire dans les 60 jours suivant la déclaration de sinistre.
• L’assureur dommages-ouvrage exerce ensuite des recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale.
• Elle couvre le paiement de la totalité des travaux de réparation, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rende impropre à sa destination.

H- L’assurance Biennale

• L’article 1792-3 du code civil prévoit une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage.
• Cette garantie appelée Biennale concerne les seuls éléments d’équipements d’un bâtiment qui sont dissociables de celui-ci, c’est-à-dire qui ne font pas corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos, de couvert du bâtiment concerné (chaudières, ascenseurs, portes palières, appareils électroménagers, etc…)

 I- La Garantie de Parfait Achèvement

• La garantie de parfait achèvement est une création de la Loi Spinetta qui rend responsable le constructeur d’ouvrage immobilier de la réparation des vices apparents ayant fait l’objet de réserves de la part du maître de l’ouvrage à la réception ou des vices apparus après réception et notifiés par ce dernier au constructeur.
• Précisions sur la garantie de parfait achèvement
  Seul l’entrepreneur est tenu à garantie.
  Cette garantie doit être mise en œuvre par le maître de l’ouvrage dans l’année de la réception des travaux.

Nous espérons avoir répondu à vos questions et restons à votre disposition pour tout complément d’information.